WeWork подала заявление о защите от банкротства в последней попытке справиться с огромной долговой нагрузкой и привести в порядок свой портфель недвижимости.
Быстрый рост WeWork превратил компанию в один из самых известных стартапов мира, оцененный в 47 миллиардов долларов в 2019 году. Ее падение произошло еще быстрее. Всего через четыре года после достижения этой максимальной оценки бизнес подал на банкротство.
Одевшись в мантию технологической компании, WeWork оказалась бизнесом по аренде офисов – одним, который был разрушен проблемами, возникшими по собственной вине, и, в конечном итоге, внешними факторами, находящимися вне ее контроля. Во время взлета WeWork компания активно тратил деньги на приобретение большого числа долгосрочных договоров аренды в некоторых из самых дорогих недвижимости в мире. Эти коммерческие объекты затем были разделены на меньшие помещения для арендаторов, обычно на краткосрочной основе. Но предложение для клиентов было больше, чем просто дешевые офисные места и технологии. Она стремилась представить себя в центре множества утопических идеалов, в поисках «миссии» по «возвышению сознания мира».
После того, как WeWork объявила о подаче заявления о банкротстве в понедельник, соучредитель Адам Нойманн заявил в своем заявлении, что этот шаг был «разочаровывающим». Он сказал, что с тех пор как его исключили из компании в 2019 году, ему было «сложно» «наблюдать, как WeWork [не использует] продукт, который стал более актуальным сегодня, чем когда-либо».
WeWork довела себя до края из-за двух кризисов: окончания ее расцвета, поддерживаемого венчурным капиталом, и потрясений в офисной работе, вызванных пандемией. Теперь ее имя оказывается рядом с такими, как Theranos и FTX, ассоциированными с эпохой дешевых денег, которая привела к созданию ряда единорогов, не способных выжить, когда деньги закончились.
«Во-первых, и самое очевидное, это была пандемия», – сказал Энтони Сабино, эксперт по банкротству из юридической фирмы Sabino & Sabino и профессор права в колледже бизнеса Тобин Университета Святого Иоанна. «Кто мог предсказать, что никто не сможет вернуться в офис, как это было раньше? Пандемия не только напрямую вызвала возникновение пустующих офисов, она разрушила рынок офисного пространства.
«Это заставило компании перейти на удаленную работу, некоторые даже приняли это как должное. Независимо от того, было ли это добровольно или нет, результат был одинаковым: значительное снижение потребности в офисных помещениях, единственном товаре WeWork», – добавил Сабино.
В течение многих месяцев были признаки того, что компания находится на грани краха. В сентябре она провела обратное дробление акций один к сорока в попытке избежать делистинга с Нью-Йоркской фондовой биржи. В прошлом месяце WeWork сообщила, что пропустит платежи по процентам на общую сумму 95 миллионов долларов. Она подала заявление о защите от банкротства в последней попытке справиться с грузом своих огромных долгов и привести в порядок свой портфель недвижимости.
«Глава 11 может предоставить много преимуществ WeWork в ходе реорганизации», — сказала Сара Фосс из Debtwire, «включая возможность отклонять финансово обременительные договоры аренды и использовать эти права на отказ в качестве рычага для ведения переговоров о более выгодных условиях аренды».
Когда-то крупнейший арендатор офисных помещений в Лондоне и Нью-Йорке, WeWork обещала не меньше чем революцию в том, как компании и десятки тысяч сотрудников работали – пиво на разлив, бесплатный кофе и закуски, удобная мебель, приглушенное освещение, возможность общаться и другие удобства для сотрудников – все это за ежемесячную плату.
Но бизнес начал разваливаться в 2019 году, когда инвесторы испугались от ее огромной оценки накануне выхода на фондовый рынок. Когда, в конечном итоге, WeWork стала публичной через слияние с «пустым чеком» два года назад, ее стоимость составила 9 миллиардов долларов; менее одной пятой ее пикового значения на частном рынке. Перед остановкой торгов ее акциями в ранние часы понедельника ее стоимость оценивалась менее чем в 50 миллионов долларов.
Компания, которая на июнь поддерживала 777 объектов в 39 странах, включая 229 объектов в США, согласно данным, проверенным Wall Street Journal, испытывала финансовые проблемы с долгами по договорам аренды на сумму 10 миллиардов долларов, подлежащими выплате, и еще 15 миллиардов долларов, начиная с 2028 года, поскольку стоимость коммерческой недвижимости после пандемии рухнула.
В условиях безумных усилий по реструктуризации и смены членов совета директоров WeWork сожгла 530 миллионов долларов в первой половине этого года и имела всего 205 миллионов долларов наличных на руках по состоянию на июнь. В августе компания предупредила о «сущеительных сомнениях» в том, что она останется в бизнесе.
WeWork – или The We Company, как она была переименована в разгар своей славы – была детищем Нойманна, 44-летнего израильско-американского предпринимателя, который начал свою карьеру с продвижения Krawlers, линии детской одежды с вшитыми наколенниками. В 2010 году, после финансового кризиса 2008 года, Нойманн и его американский деловой партнер Мигель Макавеев придумали идею аренды офисных помещений и сдачи их в аренду фрилансерам и стартапам.
Брендированная как реальная социальная сеть, WeWork взялась за преобразование образа работы. Иногда работа казалась дополнительным занятием. WeWork предполагала создание «WeUniverse» из фитнес-центров, совместных жилых пространств и школ. Венчурные капиталисты С удовольствием оценили проект и вкладывали в него миллиарды. Но все рухнуло, когда инвесторы начали внимательно изучать проспект компании, чтобы вывести WeWork на Нью-Йоркскую фондовую биржу. Они пришли к выводу, что это не гибридная технологическая компания, как предполагал Нойманн, а недвижимая компания.
Вскоре после этого Нойманн был изгнан на фоне скандала, связанного с его стилем управления. Как сообщает New York Times, «он убеждал сотрудников делать шоты дорогой текилы Don Julio, работать по 20 часов в день и посещать вечерние встречи в 2 часа ночи».
«Он вдохновлял их курить марихуану на работе, танцевать под Journey вокруг костра в лесу на выходных, курить еще и пить больше текилы».
В заявлении S-1 перед его неудачным IPO также стало известно, что Нойманн на самом деле арендует товарный знак «We» у компании, а также здания, которые он лично владел. После этого Нойманн в основном исчез. В настоящее время он живет в районе Гринвич-Вилладж в Нью-Йорке со своей женой и шестью детьми.
Но Нойманн не закончил. С учетом оставшегося богатства – около 2,2 миллиарда долларов, согласно Forbes – он вложил деньги из своего семейного офиса в другую компанию по недвижимости, Альфред, в 2020 году. Еще одна компания, получившая название Flow, привлекла 350 миллионов долларов инвестиций от Andreessen Horowitz, одной из крупнейших венчурных компаний в Силиконовой долине, прошлым летом.
Была ли WeWork когда-нибудь технологической компанией? Вскоре после того, как бизнес подал заявку на публичный выход в первый раз, Harvard Business Review отверг эти претензии, утверждая, что у нее нет никаких трансформационных характеристик, присущих развивающейся технологической гигантской компании – кроме быстрого роста и крупных убытков в 1,6 миллиарда долларов при доходах в 1,8 миллиарда долларов в 2019 году – и вместо этого была недвижимой собственностью, хотя и «разрушительной».
«На наш взгляд, успешная современная технологическая компания может трансформировать целые отрасли, достигать масштабирования с головокружительной скорость и получать огромную прибыль без необходимости в значительных капитальных вложениях», – написала газета. Обзор выделил низкие переменные затраты, низкие капитальные вложения, обилие данных о клиентах и близости к ним, сетевые эффекты и экосистемы, которые способствуют расширению при низких затратах, в качестве характеристик, которые она ожидает увидеть в технологическом бизнесе. Но у WeWork не было ничего этого.
На прошлой неделе представители компании отказались комментировать «спекуляции» о том, что WeWork вот-вот подаст по защите главы 11, заявляя изданию, что соглашения обеспечили «время для продолжения позитивных переговоров с нашими ключевыми финансовыми стейкхолдерами». Если WeWork никогда не была технологической компанией, но просто играла на иллюзиях образа жизни технологий, ошибочна ли была идея компании обеспечить долгосрочные аренды на выгодных условиях, а затем продвигаться в рамках растущего спроса на аренду? Точно так же, как только рыночные условия меняются, тактический подход оказывается неудачным, согласно Сабино.
«Это просто закон спроса и предложения и неверное прогнозирование, в данном случае ставя деньги на то, что спрос на ваш товар (офисное пространство) будет высоким и прибыльным, в то время как цена, которую вы платите за сырье (аренда), зафиксирована на более низком уровне», – сказал он. «Для WeWork все оказалось наоборот: низкий спрос на их продукт и необходимость платить по аренде за площади, которые WeWork не могла арендовать.